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DDRR gravó más de 100 departamentos y los propietarios no lo sabían

Los dueños averiguaron, dos años después, que sus departamentos estaban hipotecados por 15.401.455 bolivianos. Se enteraron por pura casualidad.

Alcides Flores / La Paz

En abril de este año, el dueño de uno de los departamentos del condominio Torres Soho I de la ciudad de Santa Cruz fue a Derechos Reales (DDRR) para sacar el alodial actualizado de su bien inmueble. ¡Sorpresa! Tenía una deuda de más de 15 millones de bolivianos.

No lo podía creer. Era irreal. Volvió al condominio y le comentó a un vecino del mismo edificio, el que –asustado– se fue inmediatamente a Derechos Reales a sacar un alodial de su departamento. ¡Sorpresa! También estaba hipotecado por una deuda de más de 15 millones de bolivianos.

Y la noticia se expandió a la velocidad de la luz entre los dueños de los departamentos ya no sólo del condominio Torres Soho I, sino también del condominio Torres Soho II. Y se fueron a Derechos Reales, y debían exactamente la misma suma: 15.401.455 bolivianos, lo que equivale a más de 2,2 millones de dólares.

¿Qué pasó?

Sin que los copropietarios lo sepan, más de 100 departamentos del condominio Torres Soho I y Torres Soho II de la ciudad de Santa Cruz fueron gravados por Derechos Reales de esa ciudad como garantía de un crédito de más de 15 millones de bolivianos contraído con el Banco Unión.

Los propietarios de esos departamentos descubrieron el hecho 27 meses después de haber adquirido esos bienes inmuebles, y en su desesperación buscaron al empresario que se los vendió, Jorge Alberto Ormachea Pacheco, quien fue también el que contrajo el millonario crédito.

Y con Ormachea ya van seis meses que intentan hablar, pero no lo pueden encontrar ni en sus oficinas ni en sus teléfonos celulares y fijos. Es su abogada la que eventualmente les explica que esa situación se dio por un error. “Ormachea siempre está de viaje. Nunca te contesta el teléfono. Te entrega papeles sin su firma, a lo mucho que te da es un sello. Es un tipo que no deja evidencias. Pone a su abogada al frente”, se queja una de las copropietarias, quien contrató a un abogado, al igual que ya lo hicieron otros.

Y la abogada a la que la vecina hace referencia es Jaqueline Méndez Abrego Ormachea, con quien Página Siete se contactó. “Efectivamente hay un arrastre de un gravamen de la matrícula madre. Esto ha sido un error en Derechos Reales. Se debió gravar únicamente el inmueble que se estaba individualizando, en este caso el edificio Torres Soho III”, dijo la abogada, y luego cortó la llamada y no volvió a contestar más los reiterados llamados telefónicos de este periódico.

Lo grave del caso es que el asiento hipotecario de la entidad financiera de la que contrajeron la deuda fue “borrado” y en su lugar aparece el nuevo acreedor, que es el Banco Unión. En consecuencia, al menos cinco entidades financieras desaparecieron de los alodiales como acreedores. “Los otros bancos ya no tienen la garantía del bien inmueble, desapareció el gravamen en el que figuraban, y en su lugar aparece el Banco Unión, al que debemos más de 15 millones de bolivianos”, afirma la fuente.

Los hechos

Los departamentos de las Torres I y II, que cuentan con registro propietario a nombre de las personas que los compraron, se encuentran hoy como garantía hipotecaria en una línea de crédito simple a tres años otorgada el 27 de enero de 2016 a Jorge Alberto Ormachea Canelas (hijo y acreditado por la empresa) para la construcción de la Torres Soho III, obra que se encuentra en la etapa final de su construcción.

Según consta en el testimonio 043/2016, Jorge Ormachea Canelas y Martha Teresa Canelas de Ormachea realizan un contrato de préstamo en La Paz bajo la línea de crédito simple con garantía hipotecaria de 15.401.455 bolivianos con el objeto de “Capital de inversión destinado a la construcción del edificio Torres Soho III”.

Según este testimonio, al que Página Sietetuvo acceso,la garantía entregada en este contrato es un “bien inmueble signado como casa de propiedad de Jorge Alberto Ormachea Pacheco con cédula de identidad 2017345, La Paz, ubicado en UV. ET-51, Manzana 5, Lote 31, Torres Soho, Condominio Apart Hotel, provincia Andres Ibáñez, con una superficie ‘restante’ de 16.985.72 m2”.

Sin embargo, en el Lote 31, Manzana 5, UV ET51, se encuentran construidas las Torres Soho I y Soho II y las Torres Soho III, que se encuentra en su etapa final de construcción, pero no así una “casa” como se detalla en el “objeto del contrato de préstamo”, según figura en el testimonio.

Es decir, para la construcción de Torres Soho III se dio como garantía la propiedad vertical y horizontal, además de las áreas comunes de las Torres I y II, sin tomar en cuenta el derecho propietario de las familias que adquirieron sus departamentos (alrededor de 110), parqueos y bauleras de la Constructora Ormachea y que fueron oportunamente registrados.

“Si bien este testimonio señala esta propiedad ‘con una superficie restante de 16.985,72 m2’, se recuerda que –tal como su nombre lo indica– los Derechos son Reales porque obedecen a una realidad exacta y no se presume ni se supone, de ahí que el registro de una propiedad debe ser exacto en cuanto a medida y extensión, así como en el detalle del bien construido”, afirma a Página Siete una de las copropietarias, que pidió no revelar su nombre.

“El sentido en que esta cláusula fue redactada, y dada su inexactitud, debería haber invalidado la inscripción en Derechos Reales de esta garantía hipotecaria, y menos aún deberían haberse gravado los bienes de las familias de las Torres I y II, que son a la fecha quienes garantizan la línea de crédito obtenida por Ormachea”, agregó la víctima, visiblemente afectada.

La Constructora culpa a Derechos Reales

La Constructora Ormachea, que sacó el crédito de más de 15 millones de bolivianos con la garantía de 248 partidas (más de 100 departamentos y más de 100 bauleras y depósitos) correspondientes a otros propietarios, culpó a Derechos Reales por esta irregularidad.

En una carta enviada al Banco Unión el 5 de julio de 2018, en la que solicita una certificación del préstamo y una aclaración de la finalidad del mismo (con las especificaciones del inmueble dejado como garantía), la Constructora Ormachea admite la irregularidad.

En la carta, Ormachea explica que solicitó ante Derechos Reales la corrección del gravamen registrado a los inmuebles de las Torres Soho I y II, “ya que sorpresivamente aparece en todos y cada uno de éstos un gravamen por el monto de 15.401.455 bolivianos, siendo que éstos inmuebles nunca ingresaron en garantía bajo la línea de crédito del 27 de enero de 2016”.

Sin embargo, la Constructora nunca alertó de este supuesto error a los dueños de los departamentos, sino hasta que en abril pasado uno de los copropietarios actualizó el alodial en Derechos Reales.

El Banco Unión respondió a esta solicitud de la Constructora con una explicación basada en el contrato (escritura pública).

¿Y qué dice Derechos Reales de Santa Cruz? El bufete de abogados Firma Jurídica, que atiende a varias familias afectadas de este caso, informó que recurrió en varias ocasiones a Derechos Reales de Santa Cruz, para exigir una explicación.

“Derechos Reales dijo que había una irregularidad en el sistema. Eso nos dejó muy preocupados. Si hay una deficiencia en el sistema, quiere decir que todos los derechos propietarios de Santa Cruz se encuentran vulnerables a cualquier tipo de acción. Estaríamos entrando en la inseguridad jurídica. Es terrible”, afirmó Mauricio Paz Barbery, representante de esa firma de abogados.

Sin embargo, Paz ve también otras anomalías y se pregunta: “¿Cómo es posible que la partida madre –que estaba seccionada en 248 partidas correspondientes a departamentos, depósitos y bauleras– haya sido inscrita por 2,2 millones de dólares vulnerando el derecho subjetivo de cada uno de esos propietarios?

El abogado también recuerda que en muchos casos, en Derechos Reales “borraron” el gravamen del banco con el que los propietarios hicieron un contrato para comprar el bien y, en su lugar, gravaron los dos millones de dólares.

Hay, al menos, unos cinco bancos nacionales “víctimas” de este hecho irregular, porque dieron un crédito por el que en este momento no tienen una garantía real, debido a que Derechos Reales los “borró” de los alodiales. Página Siete conversó con una de las entidades financieras, cuyo ejecutivo (no quiso dar una declaración oficial aún) admitió que el banco está con ese problema.

“Pero sobre todas las cosas, la acción de Derechos Reales transgrede totalmente la Ley de Derechos Reales y su reglamento, y genera la vulneración constitucional de la protección de parte del Estado sobre el derecho propietario. Ahí estamos hablando de una vulneración constitucional a los propietarios de las Torres Soho”, afirmó Paz.

Otro hecho que llama la atención en este caso es que la Constructora Ormachea hizo todo el trámite y contrato de crédito con el Banco Unión en la ciudad de La Paz, no así en Santa Cruz, donde se construye el condominio Torres Soho III.

Uno de los alodiales donde figura la millonaria deuda.
Foto: Página Siete

Fuente: Página Siete

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